En un reciente análisis realizado por MTS Consultoría + Gestión sobre el mercado inmobiliario de oficinas, se ha revelado que la relación entre la cuota de administración por metro cuadrado y el porcentaje de vacancia no son directamente proporcionales. Este hallazgo desafía el concepto común de que un mayor nivel de vacancia debería disminuir los costos de administración. En realidad, factores como la ubicación, la clase del edificio, los servicios ofrecidos y el tipo de inmueble tienen un impacto mucho más significativo en los mismos.
En Bogotá, donde el porcentaje de vacancia promedio es del 10,6%, el costo promedio de administración es de $13.833/m², el más alto entre las ciudades analizadas, basado en el estudio de 525 edificios. Aunque este porcentaje de vacancia puede parecer elevado, el análisis también incluyó edificios sin disponibilidad de áreas, donde la cuota de administración asciende a $15.237/m², lo que refuerza la idea de que los costos administrativos se mantienen altos debido a la ubicación estratégica y las características de los inmuebles.
Por otro lado, los edificios con una vacancia entre el 1% y el 5% presentan una cuota de administración promedio de $13.033/m², mientras que aquellos con vacancias superiores al 20% tienen una administración promedio de $12.627/m². Esto evidencia que, aunque la vacancia puede influir, no es el único ni el principal factor que afecta la cuota de administración.
En Medellín, la vacancia promedio es menor, situándose en 7,8% y la cuota de administración es de $12.033/m², según el análisis de 117 edificios. Los inmuebles sin disponibilidad tienen un promedio de administración de $12.628/m², lo que demuestra que la falta de vacancia no necesariamente reduce los costos. Los edificios con vacancias entre el 1% y el 5% tienen un promedio de $12.386/m², mientras que aquellos con vacancias superiores al 20% bajan a $11.432/m². Esto refuerza la idea de que la vacancia por sí sola no es suficiente para explicar la variabilidad en los costos de administración.
En Barranquilla, con un porcentaje de vacancia del 9,9%, el costo de administración promedio es de $10.151/m², un valor por debajo al promedio de Bogotá, pero cercano a la vacancia de dicha ciudad. Los 33 edificios analizados indican que los inmuebles con una vacancia entre el 1% y el 5% tienen un costo promedio de $12.805/m², mientras que aquellos con vacancias superiores al 20% presentan una cuota de $9.745/m².
En Cali, donde la vacancia promedio es del 5,1%, el costo de administración promedio es de $12.801/m². El análisis de 20 edificios muestra que aquellos sin vacancia tienen una cuota de $10.841/m², mientras que los edificios con vacancias entre el 1% y el 5% suben a $11.234/m². Sin embargo, los edificios con vacancias superiores al 20% cuentan con una cuota de $8.887/m², una de las más bajas entre las ciudades analizadas.
El análisis concluye que la cuota de administración no es directamente proporcional al nivel de vacancia de los edificios. Factores como la ubicación geográfica, las especificaciones técnicas del inmueble, la tecnología, la clase de edificio y los servicios que este ofrece son elementos fundamentales para determinar los costos operativos. Tanto propietarios como inquilinos deben tener en cuenta estos factores al tomar decisiones sobre inversión o alquiler en el mercado inmobiliario de oficinas, ya que la vacancia es solo uno de los muchos componentes que afectan los costos.
Ana María Mejía R.
Gerente Consultoría e Inteligencia de Mercados LATAM