La reconversión de edificios antiguos en nuevas estructuras con usos renovados ha emergido como una tendencia global, y Latinoamérica no se queda atrás. En Colombia, proyectos emblemáticos como La Serrezuela en Cartagena, el Panóptico en Bogotá y el antiguo Matadero de Bogotá ejemplifican esta evolución. Más que un simple cambio funcional, la reconversión combina sostenibilidad, recuperación patrimonial y creatividad arquitectónica, redefiniendo el paisaje urbano de manera innovadora y estratégica.
Este proceso no solo aborda necesidades económicas y medioambientales, sino que también implica una transformación arquitectónica que respeta y revitaliza el patrimonio histórico. Un ejemplo destacado es el antiguo matadero de Bogotá, que cerró sus puertas en 1993 tras 67 años de servicio. Durante dos décadas permaneció abandonado hasta que, en 2013, fue adquirido por la Universidad Distrital, la cual lo transformó en una biblioteca comunitaria. Este caso ilustra cómo es posible adaptar edificaciones antiguas a las demandas contemporáneas sin sacrificar su valor histórico y cultural.
La reconversión de inmuebles en Colombia está regulada por normativas urbanísticas y los Planes de Ordenamiento Territorial (POT), que varían según la región. Sin embargo, el país enfrenta desafíos significativos, como la falta de incentivos gubernamentales claros que promuevan este tipo de iniciativas.
Mientras tanto, en otras ciudades del mundo, se han implementado políticas públicas que impulsan la reconversión de edificios como una solución innovadora y estratégica.
En Boston, el Downtown Plan surge como una colaboración público-privada destinada a estimular la reutilización de activos infrautilizados, con el objetivo principal de revitalizar el centro urbano. Este enfoque busca no solo modernizar espacios, sino también dinamizar las actividades económicas y sociales en el corazón de la ciudad.
En Francia, el enfoque está alineado con la creación de viviendas de interés social y asequibles. El Plan de Inversiones Voluntarias (PIV) establece un “operador de suelo” dedicado a la adquisición, venta o gestión a largo plazo de oficinas y locales comerciales vacíos. Este esquema reduce los costos de reconversión, facilitando su transformación en viviendas acorde con los programas de vivienda social y asequible del país. Adicionalmente, como incentivo financiero, el PIV ofrece una prórroga de la tasa reducida del IVA para viviendas sociales, disminuyendo del 10% al 5,5%, lo que impulsa significativamente la viabilidad económica de estos proyectos.
En Ciudad de México, se firmó en 2021 un acuerdo clave para la reconversión de oficinas en viviendas, acompañado de una resolución de carácter general que otorga beneficios fiscales a los proyectos aprobados. Esta iniciativa responde al déficit habitacional en la ciudad y a la necesidad de ampliar la disponibilidad de viviendas asequibles. Entre los beneficios fiscales destaca la posibilidad de incrementar la densidad habitacional, conforme a los criterios de la Norma de Ordenación Número 26, orientada a incentivar la producción de viviendas sustentables y de interés social. Este marco normativo permite la obtención de la clasificación de densidad Z, que otorga una capacidad constructiva superior en comparación con otros destinos urbanísticos, alineándose con las necesidades actuales de desarrollo urbano.
En Perú, la Municipalidad de Miraflores en Lima aprobó en 2021 la ordenanza #578/MM, la cual regula la conversión de edificios de oficinas en viviendas en áreas compatibles con la zonificación vigente. Esta normativa no solo establece parámetros edificatorios y urbanísticos, sino también garantiza condiciones básicas de habitabilidad y sostenibilidad, en cumplimiento con el Reglamento Nacional de Edificaciones y otras ordenanzas locales. La medida responde al abandono de oficinas en la zona, exacerbado por la pandemia, y busca reactivar el mercado inmobiliario corporativo transformando estos espacios en soluciones habitacionales viables.
En Bogotá, la reconversión surge como una respuesta efectiva a los desafíos del mercado inmobiliario. Desde 2019, la vacancia de oficinas ha superado el 10%, particularmente en edificios clase B, menos competitivos por su antigüedad. Al mismo tiempo, el déficit de viviendas en alquiler para estratos medios y bajos alcanza el 30%, según la Asociación de Fomento y Desarrollo Inmobiliario. Este contexto crea una oportunidad única para transformar oficinas subutilizadas en espacios residenciales.
Estadísticas de Licencias de Construcción (ELIC), Área total licenciada (metros cuadrados) – para la ciudad de Bogotá (Enero 2019 – septiembre 2024)
Las estadísticas confirman esta tendencia. En el tercer trimestre de 2024, se licenciaron solo 6.984 metros cuadrados para construcción de oficinas en Bogotá, mientras que los proyectos residenciales alcanzaron 335.223 metros cuadrados. Estas cifras reflejan un mercado en transición, donde la reconversión puede jugar un papel clave en equilibrar la oferta y la demanda.
Aunque la reconversión es una solución prometedora, su implementación exitosa depende de un enfoque integral. Es indispensable realizar estudios técnicos, normativos y de mercado que evalúen la viabilidad de los proyectos. Para ello, contar con un equipo de expertos resulta crucial.
En última instancia, la reconversión de edificios redefine el uso del espacio urbano, promoviendo ciudades más inclusivas, sostenibles y competitivas. Para inversionistas y desarrolladores en Latinoamérica, esta práctica representa no solo una oportunidad para diversificar sus portafolios, sino también un compromiso con el desarrollo sostenible y la recuperación del patrimonio cultural.
David Leonardo Vargas Rodriguez – Analista de Consultoría e Inteligencia de Mercados
MTS Consultoría + Gestión