Al finalizar el tercer trimestre de 2024, el inventario acumulado de oficinas en Bogotá alcanzó los 2.583.510 m2. Actualmente, se encuentran en construcción 51.037 m2, de los cuales 10.102 m2 están previstos para ser entregados en este mismo año. Además, se reportan 84.708 m2 de proyectos paralizados, correspondientes a los desarrollos 7100 Club Empresarial y la Torre Cremil.
La desaceleración en el sector construcción responde a la política monetaria restrictiva implementada por el Banco de la República, con tasas de interés elevadas para controlar la inflación, que alcanzó un pico del 13,25% a inicios de 2023. Estas medidas encarecieron los créditos hipotecarios y los financiamientos para proyectos, afectando tanto a compradores como a desarrolladores, quienes dependen de préstamos para la ejecución de sus iniciativas. A esto se suma el aumento progresivo en los costos de construcción, agravando el panorama del sector.
El sector de oficinas en Bogotá muestra una recuperación gradual para 2024, aunque en niveles inferiores a los de años anteriores, donde el último pico más alto se registró al inicio del 2023. Según datos del DANE en su informe “Estadísticas de Licencias de Construcción (ELIC)”, mientras que en el primer trimestre de 2023 se aprobaron 31 licencias de construcción para edificios de oficinas, en el mismo periodo de 2024 solo se otorgaron 7 licencias, reflejando el impacto de las altas tasas de interés.
El comportamiento del sector evidencia una relación inversa entre las tasas de interés y el número de licencias nuevas aprobadas, como se observa en el Gráfico 1. Sin embargo, el primer trimestre de 2023 presentó un caso atípico, cuando se presentó una tasa de interés alta y la aprobación de licencia repuntó, dado que los desarrolladores especularon sobre una recuperación del sector, pero que al final, la tasa siguió incrementando hasta el tercer trimestre, esto permite identificar la desaceleración, llevando al presente año a una baja en nuevos ingresos.
Gráfico 1. Histórico licencias nuevas para oficinas en Bogotá vs Tasa de Interés.
Fuente: DANE, Banco de la República.
Para 2025, MTS Consultoría + Gestión anticipa dos posibles escenarios: El primero es optimista, con una reducción gradual y cautelosa de las tasas de interés por parte del Banco de la República, lo que podría generar un impulso en el sector con tasas proyectadas entre el 8,75% (Credicorp Capital) y el 6% (Alianza). Sin embargo, existe un escenario pesimista por parte del BanRep vinculado a la incertidumbre respecto a la tasa de cambio del peso frente al dólar, que podría generar un repunte en la inflación, llevando nuevamente a un incremento en las tasas de interés, lo que frenaría cualquier recuperación del sector.
Adicional a lo anterior, el “Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones – ICOCED” del DANE que, en su último informe para oficinas publicado en octubre de este año, muestra desde 2022 una tendencia al alza como se observa en el Gráfico 2, no obstante, se evidencia una ligera disminución en el incremento de los costos de construcción, registrando una variación para el 2023 de 6,63% y a lo que va del 2024 de 4,43%, se espera que para el inicio del 2025, se mantenga en este promedio.
Gráfico 2. Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones – ICOCED vs Variación del incremento de costos anual.
Fuente: DANE.
Nota: Número índice es la cantidad que muestra los cambios de una magnitud en el tiempo o en el espacio. Las características importantes en la construcción de un número de índice son su cobertura, período de base, sistema de ponderación y el método de promedio de observaciones (OECD, Metadata Common Vocabulary, 2006).
Ahora bien, como el precio promedio en renta (asking) tiene una correlación directa con el ICOCED, se proyecta que para el inicio de 2025 este experimente un incremento, aunque en menores proporciones comparado con años anteriores. En 2023, dicho aumento alcanzó el 9,0%, mientras que en 2024 se situó en 7,1%. Si 2025 comienza con una reducción en las tasas de interés, un aumento en las licencias de construcción y un crecimiento moderado en los costos de producción, el incremento estimado para el precio promedio de renta podría llegar al 5,0%.
El inventario de oficinas en Bogotá no experimentará cambios significativos en 2025, debido a las bajas entregas previstas y al reducido número de licencias aprobadas en 2024. La incertidumbre económica, los altos costos y la baja rentabilidad frenarán el crecimiento observado entre 2021 y 2023, que registraba un promedio anual del 3,9%.
El sector de oficinas en Bogotá enfrentará un panorama mixto en 2025. La recuperación dependerá de factores económicos globales, como la estabilidad en la tasa de cambio tras las elecciones en EE. UU., y de dinámicas locales, incluyendo políticas monetarias y preelectorales. Priorizar la estabilidad en los costos de insumos será clave para reactivar el sector y promover un crecimiento sostenible.
Nicolás Santafé González – Analista de Consultoría e Inteligencia de Mercados
MTS Consultoría + Gestión
