Los recientes anuncios de aranceles por parte de Estados Unidos están redefiniendo el comercio global y, con ello, el futuro del sector inmobiliario industrial y logístico. Es crucial entender cómo estas medidas tarifarias reconfigurarán la demanda de espacios, las estrategias de ubicación y la valoración de activos en la región.

Tradicionalmente, las decisiones de producción y almacenamiento se basaban en la optimización de costos laborales, eficiencia logística y acceso a mercados. Sin embargo, los nuevos aranceles actúan como un impuesto adicional a la importación, alterando drásticamente la ecuación de costos e impulsando una reevaluación de la estrategia «just-in-time» en favor de una mayor resiliencia.

«El aumento de los aranceles no es simplemente un costo adicional; es un catalizador para la reestructuración de las cadenas de suministro a escala global,» afirma Ana María Mejía, Gerente de Consultorías e Inteligencia de Mercados de MTS Consultoría + Gestión. «Las empresas se verán obligadas a sopesar el impacto de estos gravámenes en sus márgenes, lo que podría llevar a una diversificación de proveedores, una relocalización de la producción (nearshoring/reshoring) o la búsqueda de mercados alternativos.»

El encarecimiento de las importaciones desde ciertas regiones bajo el esquema arancelario podría incentivar a las empresas a trasladar parte de su producción a países más cercanos a sus mercados de consumo (nearshoring) o incluso de vuelta a sus países de origen (reshoring). Esto generaría una mayor demanda de naves industriales, centros de distribución y parques logísticos en EE. UU., México, Canadá y países latinoamericanos como México, Colombia, Costa Rica y Brasil, siempre y cuando se cumplan con las condiciones de infraestructura, mano de obra y seguridad jurídica. Esto se traduce en una mayor demanda de bodegas, centros de distribución y parques industriales modernos en nuestra región.

Adicionalmente, para mitigar el riesgo de interrupciones en la cadena de suministro o anticiparse a posibles nuevas alzas arancelarias, las empresas podrían optar por mantener mayores niveles de inventario. Esto, a su vez, se traducirá en una creciente demanda de espacio de almacenamiento, impulsando tanto la ocupación como los precios de alquiler en almacenes y centros de distribución de gran tamaño en mercados clave de Latinoamérica.

Los puertos y centros de distribución con infraestructura robusta y capacidad para manejar un mayor volumen de bienes, especialmente aquellos que reciben mercancías de orígenes menos afectados por los aranceles o que se benefician de acuerdos comerciales específicos, podrían ver un aumento en su actividad y, por ende, en la demanda de propiedades circundantes. Asimismo, las empresas buscarán espacios que ofrezcan flexibilidad en tamaño, configuración y acceso a múltiples modos de transporte, permitiéndoles adaptarse rápidamente a cambios en la política comercial o en las condiciones del mercado.

Para los inversionistas en bienes raíces industriales y logísticos en Latinoamérica, este escenario presenta tanto desafíos como oportunidades estratégicas significativas. Primero, es fundamental identificar los mercados geográficos que se beneficiarán de la relocalización de la producción y el aumento de la demanda de almacenamiento, siendo especialmente atractivos aquellos con fuerte infraestructura portuaria, acceso a mano de obra calificada y una base industrial diversificada. En segundo lugar, considerar la diversificación geográfica y sectorial dentro del segmento industrial puede mitigar riesgos, por lo que invertir en mercados con diferentes exposiciones a los aranceles y en diversos subsectores, como manufactura ligera, e-commerce o almacenamiento en frío, es una estrategia prudente.

Por otro lado, la mayor demanda de espacio podría ejercer presión al alza sobre los valores de renta y venta de las propiedades industriales en los mercados beneficiados. No obstante, en mercados más expuestos a la desaceleración del comercio, la valoración podría verse afectada, lo que hace crucial un análisis detallado de los fundamentos del mercado.

Finalmente, los desarrolladores deben centrarse en construir y adaptar propiedades que satisfagan las necesidades de las empresas que buscan reubicar sus operaciones, incluyendo instalaciones de manufactura avanzada, espacios logísticos de última milla y propiedades con capacidad para tecnologías de automatización.

«Si bien los aranceles introducen un elemento de incertidumbre, también actúan como un potente motor para la innovación y la adaptación en el sector logístico y de bienes raíces industriales. Aquellos que sean proactivos en la comprensión de estas dinámicas y en la adaptación de sus estrategias de inversión y desarrollo, estarán mejor posicionados para capitalizar las oportunidades que surgen de este nuevo entorno global.» reitera Ana María Mejía, Gerente de Consultorías e Inteligencia de Mercados de MTS Consultoría + Gestión.

En definitiva, es imperativo que inversionistas y ocupantes mantengan un seguimiento cercano de la evolución de las políticas comerciales y sus efectos en las cadenas de suministro para tomar decisiones informadas sobre la asignación de capital y la estrategia operativa en el sector industrial y logístico de Latinoamérica.

Ana María Mejía R. – Gerente Consultoría e Inteligencia de Mercados LATAM – amejia@mts.com.co