El mercado inmobiliario latinoamericano atraviesa una fase de transformación estructural. Los cambios en el entorno macroeconómico global, las tasas de interés aún elevadas, la presión de los criterios ESG y la evolución de la demanda están redefiniendo cómo los inversionistas —especialmente los fondos institucionales— gestionan, ajustan y rotan sus carteras.

Hoy, mantener una posición ya no basta. El nuevo paradigma es optimizar activamente, con decisiones informadas por el contexto local, la dinámica sectorial y la visión a largo plazo.

En los países como Chile, Perú, Colombia, Panamá y Costa Rica el panorama muestra una heterogeneidad marcada. Por ejemplo, Chile y Perú enfrentan un crecimiento moderado y presiones políticas que han ralentizado decisiones de inversión. Panamá y Costa Rica mantienen una resiliencia notable, impulsadas por el dinamismo logístico, los servicios y la inversión extranjera. Colombia, en cambio, atraviesa un punto de inflexión, con señales mixtas en consumo, inversión y confianza empresarial.

Aunque las tasas de interés han comenzado a estabilizarse, siguen en niveles que presionan los cap rates y los costos financieros, haciendo indispensable una selección rigurosa de activos y un entendimiento profundo de las condiciones locales.

En este entorno, los fondos y gestores de inversión están adoptando estrategias más selectivas y sofisticadas, donde la rotación de activos no responde solo a necesidad financiera, sino a una búsqueda de eficiencia y resiliencia.

De manera transversal, se identifican tres grandes tendencias que orientan las decisiones de rotación y salida en las carteras inmobiliarias de la región: el primero es el sector logístico e industrial que sigue siendo el sector más atractivo.

La regionalización de cadenas de suministro, el crecimiento del e-commerce y la demanda por infraestructura eficiente han convertido a este segmento en el nuevo epicentro de la inversión.

Los fondos están rotando capital desde activos maduros hacia parques logísticos modernos, bodegas de última milla y centros de distribución regional, con un enfoque claro en ubicaciones estratégicas y especificaciones de calidad institucional.

En mercados como Panamá y Costa Rica, donde la infraestructura logística está más consolidada, la apuesta se centra en expansión y eficiencia. En Colombia y Chile, los inversionistas se posicionan en corredores emergentes con alto potencial de valorización a mediano plazo.

Otra tendencia es el “Flight to Quality” enfocado en activos premium con ESG: En oficinas y retail, el capital se concentra en activos prime, con ubicaciones centrales, certificaciones ambientales y flexibilidad operativa.

En el segmento de oficinas, los edificios con certificaciones LEED o WELL, ubicaciones conectadas y servicios integrados mantienen su atractivo frente a activos obsoletos que enfrentan mayores vacancias y menores rentas.

En retail, los centros de conveniencia y los formatos híbridos —que combinan comercio, gastronomía y servicios— dominan la estrategia de rotación, respondiendo a nuevos patrones de consumo y movilidad urbana.

Por último, la diversificación y sostenibilidad: La búsqueda de activos alternativos se acelera. Fondos institucionales están incursionando en residenciales de renta corta, centros de datos, infraestructura de salud y life sciences, clases de activos con flujos estables y resistencia cíclica.

En paralelo, la sostenibilidad dejó de ser una ventaja competitiva para convertirse en un requisito fundamental. Los activos sin eficiencia energética o sin certificaciones verdes están quedando rezagados, mientras que los proyectos con una estrategia ESG integral logran captar mejores inquilinos, primas de valoración y acceso a financiamiento.

El reposicionamiento de carteras se está ejecutando bajo tres enfoques principales:

• Defensivo, enfocado en proteger el capital. Los inversionistas priorizan liquidez y desinversión de activos obsoletos o de bajo rendimiento, evitando CAPEX adicionales significativos.
• Ofensivo, orientado a reubicar capital en desarrollos industriales o logísticos de nueva generación, apostando por el crecimiento a mediano plazo en mercados consolidados o en expansión.
• Estratégico, centrado en integrar riesgos y oportunidades ESG en la toma de decisiones. Este enfoque reconoce que los activos sin estrategia ambiental o sin atributos sostenibles enfrentarán una pérdida progresiva de competitividad.

En un escenario de mayor costo del capital y cambios acelerados en la demanda, la clave no está en “esperar” que los mercados se ajusten, sino en anticiparse y actuar.

La ventana para ejecutar estrategias de salida y rotación es limitada y requiere no solo datos, sino interpretación experta y conocimiento local. Identificar activos con potencial de reconversión o subvaloración será determinante para capturar retornos superiores en el próximo ciclo.

En MTS Consultoría + Gestión, acompañamos a nuestros clientes en este proceso con una visión que integra inteligencia de mercado, estrategia de inversión y gestión regional.
En un entorno donde el capital busca eficiencia, el conocimiento profundo del mercado es el activo más valioso.

David Leonardo Vargas Rodriguez – Analista Consultoría e Inteligencia de Mercados