En el real estate latinoamericano existe una variable que a menudo pasa desapercibida en los modelos de inversión: la movilidad urbana. Más allá de su impacto en la valorización de activos, este tema se entiende mejor desde la economía urbana, disciplina que estudia cómo las decisiones de ubicación de personas y empresas influyen en el uso del suelo, la vivienda, el transporte y, en general, en la forma en que crecen y se organizan las ciudades, como lo explica O’Sullivan en Urban Economics (2012).

Cada proyecto de transporte como una nueva línea de metro, un sistema BRT, una ampliación vial o una terminal de transporte, no solo mejora la conectividad, sino que también, reconfigura el valor urbano. Los desarrolladores y fondos institucionales lo saben bien, ya que antes de invertir capital, analizan cuidadosamente los planes maestros de infraestructura para anticipar los focos de valorización futura. Lo vemos en varios mercados de Latinoamérica, donde la expansión de sistemas de transporte masivo ha impulsado incrementos significativos en el valor por metro cuadrado en las zonas directamente impactadas.

Ejemplos recientes en la región lo confirman. En Santiago de Chile, un estudio de real Data sobre las líneas 3 y 6 del Metro evidenció incrementos de entre 20 % y 49 % en el valor de oficinas y viviendas cercanas a las estaciones desde el anuncio de las obras en 2014. Según investigaciones del Centro de Estudios del Conflicto y la Cohesión Social (COES) estiman un aumento promedio del 5,1 % en el precio del suelo dentro de un radio de un kilómetro, y se proyecta que la futura Línea 7 impactará todos los submercados corporativos de la ciudad.

En Bogotá, la plataforma Properati proyecta valorizaciones de entre 23 % y 40 % en zonas con nuevas infraestructuras de movilidad o procesos de renovación urbana. En el submercado de El Nogal, donde la futura llegada del Metro podría generar un incremento cercano al 16% en los predios adyacentes a las estaciones. A su vez, submercados como Calle 100 y Chicó se verían favorecidos por la ampliación de Transmilenio.

En Lima, la estructuración de las Líneas 3 y 4 del Metro que tendrá impacto en los submercados de Magdalena, San Isidro, Lince, San Borja y Surco con inversiones superiores a US$ 10.600 millones, se construirá el Anillo Vial Periférico de casi 35 km para integrar distritos de la capital y Callao. En Panamá, destacan la Línea 3 del Metro, que conectará el submercado de Panamá Pacifico con el centro de la ciudad, el proyecto de electromovilidad de MiBus y el futuro teleférico de San Miguelito.

En San José de Costa Rica, se avanza en la optimización de la Ruta Nacional San José – San Ramón, de más de 55 km, que forma parte del Plan Maestro de Movilidad y Logística 2035, orientado a mejorar tiempos de viaje y competitividad metropolitana.

Para el inversionista inmobiliario, la movilidad representa tanto una oportunidad como un riesgo:

• La oportunidad está en anticiparse: adquiriendo suelo o activos en etapas tempranas, antes de que la plusvalía esperada se incorpore al precio. Estar a unas pocas cuadras de una estación proyectada puede marcar la diferencia entre retornos promedio y retornos extraordinarios.
• El riesgo radica en la ejecución. En América Latina, los retrasos y cambios de trazado o ajustes son frecuentes, y no es raro que un proyecto tome el doble del tiempo originalmente previsto. Por eso, se debe ir más allá del estudio de mercado, se requiere evaluar factibilidad técnica, respaldo financiero y viabilidad política del proyecto.

Los sistemas de transporte no solo mueven personas, también transforman vocaciones urbanas. Zonas residenciales se convierten en proyectos mixtos, áreas industriales se reconvierten en hubs logísticos de última milla y barrios periféricos se vuelven atractivos para vivienda multifamiliar en renta. La movilidad redefine la demanda, el uso del suelo y la competitividad de los sectores que toca.

Debido a lo anterior, no es un tema exclusivo de urbanistas o gobiernos; es una variable estratégica que determina el futuro de la inversión inmobiliaria. Identificar dónde se construirá la próxima línea de transporte puede ser la diferencia entre un activo con retornos modestos y uno con plusvalía extraordinaria.

En MTS sabemos que en real estate no gana el que compra más barato, sino el que compra mejor ubicado. En ciudades que crecen a gran velocidad, el mapa de movilidad es la brújula más confiable para detectar dónde se generará la próxima ola de valorización.

Nicolas Fernando Santafe G. – Analista de Datos e Inteligencia de Mercados- MTS Consultoría + gestión.