Durante décadas, invertir en bienes raíces significaba comprar, construir o gestionar activos físicos. Sin embargo, la digitalización del capital está redefiniendo las reglas del juego. Hoy, conceptos como blockchain, activos digitales y tokenización inmobiliaria comienzan a posicionarse en la conversación del sector, prometiendo democratizar la inversión y acelerar la liquidez de un mercado históricamente conservador.

Pero surgen preguntas inevitables: ¿es realmente una oportunidad sólida o una tendencia pasajera? ¿Qué tan preparado está el mercado latinoamericano para adoptarla? Desde la perspectiva del real estate, la respuesta es compleja… y, sobre todo, estratégica.

¿Qué es la tokenización inmobiliaria y cómo funciona?

La tokenización consiste en dividir un activo físico, por ejemplo, un edificio, un hotel o un lote de terreno, en fracciones digitales llamadas “tokens”, que se registran y trasan en una plataforma basada en blockchain.

Cada token representa una porción del valor del activo, otorgando a su propietario derechos económicos, como participar en las rentabilidades o en la plusvalía, sin necesidad de adquirir la propiedad completa.

En palabras simples, es como comprar una parte de un inmueble sin tener que comprar todo el edificio. Este modelo, que combina el mundo físico con el digital, podría redefinir la forma en que se estructuran, gestionan y financian los proyectos inmobiliarios en el futuro cercano.

Aunque aún se encuentra en una etapa temprana, la tokenización inmobiliaria ya empieza a materializarse en la región con iniciativas que marcan el camino:

En México, la plataforma Mt Pelerin y desarrolladores locales han tokenizado fracciones de propiedades en Tulum y Cancún, abriendo el mercado a inversionistas minoristas internacionales. En Brasil, la firma Housi y el banco digital Mercado Bitcoin lanzaron los primeros tokens respaldados por inmuebles residenciales, permitiendo inversiones desde US$25.

En Chile y Colombia, varios fondos inmobiliarios han comenzado a explorar modelos de tokenización para activos de renta, especialmente en segmentos logísticos y comerciales, buscando liquidez sin desprenderse totalmente de la propiedad.

Estos casos, aunque todavía a pequeña escala, reflejan una tendencia clara: la tokenización está dejando de ser una promesa tecnológica para convertirse en una alternativa viable de inversión y diversificación de capital.

La tokenización inmobiliaria tiene tres grandes beneficios estratégicos para el ecosistema de inversión:

• Democratización del acceso: permite que inversionistas medianos o pequeños participen en proyectos de gran escala que antes estaban reservados para fondos institucionales.
• Liquidez en mercados tradicionalmente ilíquidos: los tokens pueden intercambiarse en mercados secundarios, facilitando la entrada y salida de capital sin esperar años o procesos notariales complejos.
• Transparencia y eficiencia: el uso de blockchain asegura trazabilidad total en las transacciones, reduce los costos de intermediación y simplifica la gestión de dividendos o rentabilidades.

En un contexto donde el capital busca flexibilidad y diversificación, estos factores podrían marcar un cambio estructural en la forma en que se financian y comercializan los activos inmobiliarios.

Sin embargo, no todo es una ventaja. La tokenización enfrenta obstáculos significativos en su adopción masiva, especialmente en Latinoamérica, debido a que muchos países aún no cuentan con marcos legales claros para los activos digitales respaldados por bienes físicos, lo que genera incertidumbre jurídica. Otro factor importante es la volatilidad tecnológica y la confianza, como todo activo digital, su valor puede verse afectado por la confianza del mercado y la estabilidad de las plataformas.

Por último, la Gestión operativa y gobernanza dado que detrás de cada token hay un activo físico que requiere mantenimiento, arrendamiento y administración profesional. Sin una gestión experta, el modelo pierde solidez.

En otras palabras, la tecnología puede ser disruptiva, pero el valor sigue estando en la gestión del activo real. A futuro, es probable que la tokenización no reemplace los modelos tradicionales, sino que los complemente, ofreciendo nuevas vías de financiamiento, coinversión y diversificación patrimonial.

En mercados latinoamericanos caracterizados por una alta concentración de capital y limitada liquidez, esta tendencia podría actuar como un catalizador para dinamizar el sector y atraer nuevas fuentes de inversión.

En MTS Consultoría + Gestión creemos que el valor del real estate no está solo en la propiedad del activo, sino en cómo se estructura, se gestiona y se conecta con el mercado.

La tokenización abre una puerta interesante, pero exige un enfoque serio, técnico y responsable, en el que la tecnología sea un medio para optimizar la inversión, no un fin en sí mismo. Quienes comprendan y adopten hoy estas herramientas con criterio estratégico estarán mejor posicionados para capturar el valor del mercado inmobiliario del mañana.

Ana María Mejía Ruiz – Gerente de Consultoría e Inteligencia de Mercado