El fenómeno del nearshoring se ha convertido en uno de los principales catalizadores de transformación en la industria inmobiliaria de América Latina. La reconfiguración acelerada de las cadenas de suministro globales —como respuesta a tensiones geopolíticas, disrupciones logísticas y la necesidad creciente de resiliencia operativa— ha llevado a numerosas empresas multinacionales a relocalizar sus procesos de manufactura y distribución más cerca de sus mercados clave, en particular de Estados Unidos. Este cambio de paradigma ha posicionado a Latinoamérica como un destino estratégico para operaciones industriales, alterando de forma estructural la lógica de localización, inversión y desarrollo inmobiliario en la región.

Eventos como la pandemia, la guerra comercial entre EE. UU. y China y los cuellos de botella logísticos han expuesto la fragilidad de los modelos productivos extendidos, acelerando la búsqueda de cadenas de suministro más cortas, diversificadas y regionalizadas. En este nuevo escenario, países como México, Colombia, Costa Rica, Panamá y Brasil se perfilan como receptores naturales de inversión industrial, especialmente en sectores como manufactura ligera, electrónica, automotriz, farmacéutica y logística de última milla. Esta ola de relocalización está generando una demanda sostenida por espacios industriales con ubicación estratégica, infraestructura especializada, conectividad logística regional y cumplimiento de estándares operativos internacionales, particularmente en parques industriales organizados y zonas francas.

Si bien México lidera la captación de inversión industrial en el contexto del nearshoring, otros submercados han comenzado a ganar terreno por su madurez operativa y su ecosistema normativo y logístico

• Costa Rica: el GAM, especialmente Alajuela y Cartago, con vocación logística y manufacturera.
• Colombia: el eje Bogotá y sus alrededores, Cali y Medellín, muestran un crecimiento en vocación exportadora.
• Panamá: como nodo logístico y hub de redistribución regional, gracias a su conectividad interoceánica.
• Norte de Perú y Paraguay: emergen como alternativas viables para operaciones descentralizadas que requieren ventajas fiscales y suelo competitivo.

La nueva dinámica de relocalización está redefiniendo también las tipologías más demandas:

• Parques industriales clase A+ y A, con certificaciones ambientales LEED o EDGE, suministro energético confiable y acceso eficiente a redes logísticas.
• Centros logísticos urbanos (urban logistics hubs), diseñados para la distribución de última milla en entornos urbanos densos, impulsados por el auge del comercio electrónico.
• Naves industriales modulares y flexibles, que permiten adaptabilidad a diversos procesos productivos diversos o necesidades cambiantes de almacenamiento, especialmente en mercados con alta rotación de demanda.

En este contexto, los desarrolladores e inversionistas deben considerar con atención tres elementos clave al evaluar nuevos proyectos: la ubicación estratégica y su integración con infraestructura multimodal (puertos, aeropuertos, carreteras); el marco normativo y fiscal vigente, especialmente las ventajas de operar en zonas francas o parques industriales bien estructurados; y la capacidad de articular alianzas público-privadas que garanticen la viabilidad financiera, sostenibilidad ambiental y generación de empleo en el largo plazo.

Desde MTS Consultoría + Gestión, acompañamos a nuestros clientes en la identificación de oportunidades industriales con visión regional, a través de análisis de localización, estructuración de portafolios y estudios de demanda adaptados a esta nueva etapa del mercado inmobiliario. El nearshoring no es una tendencia coyuntural; es una transformación estructural que exige anticipación, inteligencia y estrategia para quienes lideran el desarrollo inmobiliario en América Latina.

Ana María Mejía R. – Gerente Consultoría e Inteligencia de Mercados LATAM – amejia@mts.com.co