El mercado inmobiliario corporativo en Latinoamérica atraviesa un momento de transformación. Los cambios en los patrones de ocupación derivados de la pandemia y la consolidación del trabajo híbrido han dejado un volumen significativo de activos obsoletos. Lo que para algunos representa un desafío, para los inversionistas estratégicos se traduce en una oportunidad única de generar valor: el reposicionamiento inmobiliario o Value-Add.

En mercados maduros como Europa o Estados Unidos, este proceso –conocido como retrofitting– es ya una práctica consolidada. En Latinoamérica, sin embargo, apenas comienza a desplegarse como una estrategia sofisticada para transformar inmuebles de bajo desempeño en activos premium altamente competitivos, capaces de responder a las nuevas exigencias de empresas multinacionales, startups tecnológicas y sectores de servicios dinámicos como fintech o consultorías.

Pero ¿por qué hacerlo en lugar de realizar nuevos desarrollos? La respuesta es clara: existe una brecha entre oferta y calidad. Muchas empresas no encuentran atractivo el inventario actual de oficinas, que perciben como anticuado frente a sus expectativas de diseño, sostenibilidad y tecnología. En este contexto, adquirir activos con precios competitivos y llevarlos a un estándar Clase A+ se convierte en una estrategia con alto potencial de rentabilidad.

¿Pero cómo inversionista que se requiere? Para cualquier inversionista, el punto de partida es un análisis riguroso del activo. Una Debida Diligencia Técnica (DDT) extendida permite evaluar aspectos clave como la ubicación, condiciones del mercado como la vacancia, nivel de absorción y rangos de renta actuales vs potenciales en el submercado, características técnicas como su eficiencia en cada uno de sus sistemas, el estado actual de la estructura, construcción y acabados, y los costos de inversión necesarios para poner el activo en condiciones óptimas, bajo todas las reglamentaciones locales necesarias para ello.

Asimismo, es indispensable la identificación de indicadores económicos de interés, que permitan tomar decisiones informadas como el Rent Gap, analizando así la brecha entre las rentas actuales del activo y las del mercado de edificios Clases A+ y A en el mismo submercado, definiendo así el espacio de creación de valor, y justificando la inversión. Esto de la mano de un modelo financiero detallado –con proyecciones de adquisición, renovación, comercialización y renta futura– se definen indicadores de rentabilidad (ROI, IRR) que fundamentan la viabilidad del proyecto.

Un proceso de Value-Add exige una visión integral que combine estética, eficiencia, sostenibilidad y experiencia del usuario. Entre los aspectos más relevantes destacan: es la modernización estética, renovación de fachadas y lobbies para generar una primera impresión de lujo y contemporaneidad, siendo esta la carta de presentación que los equipara con edificaciones que se encuentran en el mercado con poco tiempo de construcción. Claro está que esto debe ir de la mano de la modernización de sistemas críticos, sustitución de sistemas obsoletos por soluciones eficientes y escalables: BMS, ascensores de última generación, fibra óptica, redes de alta velocidad y sistemas eléctricos preparados para las exigencias tecnológicas actuales.

Otro de los aspectos para tener en cuenta es la sostenibilidad, no es un secreto que muchos de los activos antiguos son ineficientes energéticamente, es aquí donde la modernización no es un lujo, sino una necesidad para atraer inquilinos con compromisos ESG (Ambiental, Social y de Gobernanza), además de reducir costos operativos a largo plazo. Implementación de medidas que reduzcan costos operativos y garanticen certificaciones internacionales (LEED, EDGE). Esto incluye climatización eficiente, paneles solares, sistemas de aguas lluvias y materiales ecoamigables.

Como prioridad otro aspecto importante ha sido la experiencia que también genera una necesidad, debido a que en la actualidad no se comercializa solo con metros cuadrados, se vende productividad, bienestar y marca para el ocupante, donde el edificio se convierte en una herramienta para que las empresas atraigan y retengan el talento. Certificaciones como WELL y la incorporación de amenidades que fortalezcan la experiencia del ocupante: gimnasios premium, terrazas verdes, coworking interno, zonas de restaurantes, cicloparqueaderos, parqueaderos eléctricos y espacios de networking.

Todos estos aspectos permiten una resiliencia ante las tendencias del mercado inmobiliario corporativo, permitiendo así hacerle frente al trabajo en casa, pues las oficinas premium justifican su existencia ofreciendo experiencias de servicios, conexión y colaboración que no pueden ser replicados en casa. También es importante aclarar que estas propuestas de valor mencionadas no son excluyentes, por lo cual las dudas no deben ser si será el edificio más sostenible o si se centrara en el bienestar ofreciendo las mejores amenidades o tendrá la mejor tecnología, todos estos factores son de relevancia para el cliente y un buen mix de estos es la oportunidad de elevar la clase del activo.

La creación de valor no termina con la renovación. Para mantener el estándar premium es indispensable un Property Management especializado, capaz de asegurar operaciones impecables, fomentar la comunidad entre inquilinos y diseñar soluciones personalizadas que garanticen la satisfacción continua.

El reposicionamiento inmobiliario en Latinoamérica no es solo una tendencia, es una estrategia de inversión inteligente. Permite capitalizar activos a precios competitivos, adaptarlos a los más altos estándares internacionales y responder a la demanda creciente de espacios corporativos modernos, sostenibles y experienciales.

En MTS Consultoría + Gestión acompañamos a inversionistas y clientes en todo el ciclo de creación de valor: desde la debida diligencia, el diseño de la estrategia y el modelo financiero, hasta la ejecución del reposicionamiento y la gestión operativa posterior. Nuestro objetivo: convertir cada activo en una oportunidad rentable, sostenible y de clase mundial.

David Leonardo Vargas Rodriguez – Analista Consultoría e Inteligencia de Mercados