Invertir en bienes raíces siempre ha sido sinónimo de seguridad patrimonial. Sin embargo, el dilema actual para los inversionistas es decidir entre dos caminos muy distintos: apostar por los REITs (fondos de inversión inmobiliarios) o seguir confiando en lo clásico (inversión directa en inmuebles). La pregunta es inevitable: ¿qué opción ofrece la mejor ecuación entre riesgo y retorno en un entorno económico marcado por tasas altas, ciclos inciertos y cambios en la demanda de espacios?

REITs: el real estate desde la bolsa

Los REITs permiten invertir en grandes carteras de activos desde oficinas, residencias, centros comerciales hasta bodegas logísticas con montos accesibles y alta liquidez. Son instrumentos atractivos para quienes buscan diversificación y exposición internacional sin necesidad de comprar un inmueble completo.

Sus ventajas clave:

• Liquidez inmediata, ya que se transan en bolsa.
• Diversificación sectorial y geográfica.
• Bajo ticket de entrada, ideal para inversionistas medianos.

Su principal riesgo radica en que su desempeño depende de la volatilidad bursátil, de los movimientos en las tasas de interés y, en muchos casos, de la dinámica macroeconómica de Estados Unidos y Europa.

Colombia

En los últimos años, los REITs en el país han registrado rentabilidades que oscilan entre el 5,8% en el caso del PEI y hasta un 12% efectivo anual como ocurre con Momentum. En 2021, varios fondos alcanzaron retornos efectivos anuales en el rango del 9% al 11%.

Chile

Según la revista Inmobiliare históricamente, los fondos de inversión inmobiliaria han ofrecido retornos anuales en un rango de UF +7% a UF +8%, dependiendo de su tipología. Un caso emblemático es el Fondo Independencia Rentas Inmobiliarias, que ha promediado alrededor de 10% anual durante más de dos décadas. Por su parte, los fondos de desarrollo inmobiliario suelen apuntar a retornos de hasta UF +14%.

Costa Rica

El fondo Inmobiliario Multifondos registró un rendimiento de 3,6% en los últimos 12 meses, según datos a junio de 2025. A nivel industria, la rentabilidad promedio ronda el 6,5% anual.

Panamá

Los fondos inmobiliarios del Grupo Financiero Acobo (como Vista y Siglo XXI) han reportado retornos por encima del 8% anual, superando el promedio del sector (7%).

Perú

El Fondo Edifica Core VI (FECVI) proyecta una rentabilidad entre 12% y 15% anual y los Fondos administrados por ACRES SAFI (Capital Constructor y Land Banking), entre septiembre 2018 y mayo 2021, ofrecieron un rendimiento promedio anual (en dólares, antes de impuestos) de 7,6 – 7,7%.

Inversión directa: el atractivo de los ladrillos

Comprar inmuebles para renta ya sea vivienda, oficinas, locales comerciales o bodegas sigue siendo el camino tradicional de construcción patrimonial en América Latina. El atractivo radica en la tangibilidad del activo, la posibilidad de apalancamiento con crédito hipotecario y la percepción de seguridad de “tener un techo propio”.

Ventajas

• Control directo: el inversionista administra y decide sobre el activo.
• Apalancamiento: se puede financiar con crédito hipotecario, aumentando potencial de retorno.
• Valorización: en mercados urbanos dinámicos, la plusvalía histórica ha superado el 5 – 7% anual en ciudades como Bogotá, Santiago o Lima según fuentes oficiales de cada país.

Riesgos

• Baja liquidez: vender un inmueble puede tomar entre 6 y 12 meses.
• Concentración del riesgo: todo el capital en un solo activo.
• Vacancia: la renta depende de mantener ocupación, lo que en oficinas puede significar pérdidas de 20 – 30% del ingreso esperado durante períodos de desocupación.
• Costos ocultos: impuestos, administración y mantenimiento suelen restar entre 1 y 2 puntos porcentuales al rendimiento bruto.

Cifras regionales

Colombia:

• Oficinas prime: Rendimiento 7 – 8% anual, pero con riesgos de vacancia.
• Bodegas logísticas en Palmaseca, Yumbo o Cota: 9 – 10% anual, con contratos más estables.

Chile:

• Inversión en locales comerciales consolidados: hasta UF +7% anual según Inmobiliare.

Perú:

• Inmuebles industriales: entre 8 – 9% anual en contratos de largo plazo según reportes de ASEI.

Costa Rica:

• Según el Fondo Inmobiliario Multifondos los inmuebles de renta urbana: retornos cercanos al 5 – 6% anual y oficinas y locales en zonas premium: hasta 7% anual.

Panamá:

• Oficinas premium y bodegas logísticas: 7 – 9% anual con datos de CBRE.

Las tasas de interés elevadas encarecen la financiación para la compra directa y presionan a la baja las valorizaciones de inmuebles, lo que pone a prueba la paciencia de los inversionistas tradicionales. Al mismo tiempo, los REITs enfrentan volatilidad, pero se benefician de sectores en auge como la logística de última milla, los data centers y la vivienda en renta institucional.

Más que elegir un ganador absoluto, la decisión depende del perfil del inversionista:

• Perfil conservador y patrimonial: Inversión Directa, con visión de largo plazo.
• Perfil dinámico y diversificado: REITs, con exposición global y liquidez.
• Perfil estratégico: una combinación híbrida que aproveche lo mejor de ambos mundos.

Al final, no se trata de decidir entre muros o papeles, sino de entender que cada vehículo abre puertas distintas. Los REITs aportan liquidez y acceso diversificado; la inversión directa, solidez y control tangible. Para MTS, la verdadera estrategia está en combinar ambas piezas y diseñar un portafolio que no solo resista los ciclos del mercado, sino que también construya futuro.

Nicolas Fernando Santafe G. – Analista de Datos e Inteligencia de Mercados – MTS Consultoría + gestión.