En América Latina, invertir en bienes raíces para renta se ha consolidado como una de las estrategias más atractivas para generar ingresos recurrentes, preservar capital y diversificar portafolios. En mercados dinámicos como Colombia, Panamá, Costa Rica, Chile y Perú, la renta inmobiliaria combina la estabilidad de un activo tangible con la posibilidad de valorización de largo plazo.
Sin embargo, incluso en entornos sólidos, es común que inversionistas —tanto locales como internacionales— cometan errores que afectan la rentabilidad proyectada. Desde nuestra experiencia como expertos regionales en real estate, hemos identificado cinco de los más frecuentes y, lo más importante, cómo evitarlos.
- Sobreestimar el valor de la renta
Muchos inversionistas basan sus proyecciones en cifras demasiado optimistas. Esto ocurre cuando no se consideran factores como la vacancia promedio, las condiciones de negociación o las particularidades de cada mercado o submercado.
Cómo evitarlo: apoyarse en estudios de mercado actualizados, análisis de mercados comparativos y asesoría de expertos independientes.
- Por ejemplo, en Bogotá, el precio promedio de renta de oficinas en edificios corporativos al 2T 2025 es de $72.520 COP/m²/mes, con un crecimiento anual del 5,6%. Sin embargo, algunos inversionistas proyectan hasta el 40% por encima sin soporte real.
- En Panamá, las oficinas Clase A, el precio promedio de renta se ubica en US$22,5/m²/mes; suponer retornos sobre US$31/m² genera expectativas irreales.
- Subestimar la duración y condiciones contractuales
Creer que los contratos se mantendrán intactos por años o que no habrá vacancias es un error común. La realidad incluye renegociaciones, prórrogas, periodos de gracia y, en algunos casos, terminaciones anticipadas.
Cómo evitarlo: proyectar escenarios de vacancia realistas (5%-10% anual), diversificar inquilinos y diseñar contratos con cláusulas de salida, indexación e incentivos de permanencia.
- En Santiago, la vacancia de oficinas en Santiago se mantiene entorno al 9%, lo que implica vacíos de 6 a 12 meses entre contratos.
- En Costa Rica, los contratos en strip centers suelen durar entre 3 y 5 años, mucho menos que en oficinas corporativas (que pueden durar hasta 10 años), lo que incrementa la rotación de manera considerable.
- Descuidar la gestión activa del activo
El modelo de “comprar y esperar” raramente da los mejores resultados. La falta de mantenimiento, mercadeo o relación cercana con los ocupantes impacta negativamente la ocupación y el valor del inmueble.
Cómo evitarlo: contar con un equipo profesional de property & asset management que optimice costos, mantenga altos estándares de operación y fidelice a los ocupantes.
- En Perú, activos comerciales sin mantenimiento adecuado pueden perder hasta 15% del valor de renta frente a inmuebles competidores bien administrados.
- En Colombia: edificios gestionados profesionalmente en Bogotá han reducido la vacancia en promedio de 10% frente a propiedades sin administración especializada.
- Ignorar el impacto fiscal y tributario
Cada país tiene particularidades fiscales que afectan directamente la rentabilidad neta. No considerarlas desde el inicio puede reducir el retorno esperado hasta en un 25%-30%.
Cómo evitarlo: realizar planificación tributaria anticipada y contar con asesoría local en cada jurisdicción antes de estructurar cualquier tipo de inversión.
- En Colombia, el impuesto predial en zonas de alto valor puede superar el 1,1% anual del avalúo, mientras que la retención en la fuente por arrendamientos es del 3,5%.
- En Panamá: los inmuebles nuevos gozan de exoneraciones de impuesto por 10 a 20 años, una ventaja que muchos inversionistas internacionales desconocen, según el tipo de inmueble y la fecha de permiso de la construcción.
- No contemplar riesgos de mercado y liquidez
Los ciclos económicos, los cambios en la demanda o el ingreso de nuevos proyectos pueden afectar los flujos de caja.
Cómo evitarlo: aplicar análisis de sensibilidad en los modelos financieros, considerando escenarios de reducción de renta del 5%-10% y periodos de vacancia prolongados.
- En Bogotá, tras la pandemia, las rentas corporativas registraron ajustes a la baja que redujeron retornos proyectados en un 8%-10%.
- En Lima, el ingreso máximo de más de metros cuadrados de oficinas nuevas en tres años incrementó la vacancia y presionó a la baja los precios de renta y las negociaciones.
La renta inmobiliaria sigue siendo una de las estrategias más sólidas y resilientes en Latinoamérica, siempre que se aborde con información realista, gestión activa y planificación fiscal.
Los inversionistas que anticipan riesgos ajustan expectativas y trabajan con expertos especializados logran retornos más estables incluso en entornos de volatilidad. En mercados en consolidación, la diferencia entre una inversión promedio y una altamente rentable radica en el conocimiento técnico y la visión estratégica.
Ana María Mejía Ruiz – Gerente de Consultoría e Inteligencia de Mercados
